泰安律师事务所,泰安律师:亲爱的业主们,当您清晨匆匆路过小区的某条小溪、某片草坪、某块露天的停车场时,您可曾考虑过除了专属于您的房子和车库,小区中还有哪些幽静、雅致的空间也有您的一份?是的,在您居住的小区里属于您的不仅仅只有您舒适温馨的房子。下面小编将为您一一解答小区的露天停车场、屋顶平台、绿地、等部分的权属归属秘密。
车库、露天停车场
规划用于停车并且业主能够办理产权证的车位、车库,是业主的专有部分,这一点毋庸置疑。只是对该车位、车库的处分上,鉴于《物权法》的74条关于车位、车库首先满足业主需求的的规定,业主、开发商不得单独进行处分,非住宅购买者亦不得购买小区专有停车位、车库。
对于露天车位,能够进行产权登记的专属于业主本人,不能登记的,该车位应属于业主共有,开发商无权将该露天车位进行出售、附赠、出租等。
实践中,开发商为了缓解车位紧张,利用共有部分(绿地、道路、广场等)开发的不属于规划内的车位应属业主共有。开发商亦无权自由处分,出售、附赠、出租取得的收益,应属于业主共有财产。
泰安律师事务所,泰安律师:屋顶平台
开发商在进行房屋销售时常常打出“购顶层送屋顶”这样的促销广告,致使许多业主认为屋顶平台属于开发商或者顶层业主,其实不然。屋顶平台不具备《物权法》第70条第1款规定的构成专有部门的三个要件,不能构成区分所有权意义上的专有部分,建筑物区分为专有部分和共有部分,即非专有即共有。因此屋顶平台属于开发商这一说没有法律依据,开发商亦不得擅自将其归为顶层业主所有。
屋顶平台虽不是专有部分,但可以设定专用使用权。经业主同意(管理规约或业主大会)可在屋顶平台上设定专用使用权,以提高屋顶平台的使用价值。
泰安律师事务所,泰安律师:绿地
小区内的绿地一般而言,属于业主共有的。但是明示属于个人的绿地,如底层业主屋前的开发商在出售时作为该房产的附赠部分的绿地,属于全体业主共有但底层业主专用。
另外,就提高小区绿地的利用率而言,基于业主的意思(管理规约或业主大会)可为绿地设定专有使用权。但是为了小区业主能够正常合理的利用小区绿地,合理的拥有居住环境和权利。小编建议禁止开发商取得小区绿的的专有使用权。
泰安律师事务所,泰安律师:业主自治
上文中,已提醒业主们部分停车场、屋顶平台、绿地、小区会所属业主共有,那么业主经过协议将共有部分进行有效利用。如:将荒废的绿地、花园分割成菜地分配给小区各业主。这种情况下无违法性,相反业主们集思广益、变废为宝使该共有部分更具使用价值。但业主们不得把该公共部分擅自分割并据为己有,这种处分违反了法律的相关规定。